الحاق ماده 11 جدید به دستور العمل واگذاری اموال مازاد و امکان استرداد وثایق ملکی مسکونی

بانک مرکزی «دستورالعمل واگذاری اموال مازاد مؤسسات اعتباری با اصلاحات جدید» که متضمن امکان مسترد نمودن املاک مسکونی به مالکان قبلی آن‌ها بدون برگزاری مزایده در قالب اقاله و تحت شرایط مشخص است را برای اجرا به شبکه بانکی ابلاغ کرد.

به گزارش روابط عمومی بانک مرکزی، در این بخشنامه آمده است:«دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد مؤسسات اعتباری» مصوب جلسه مورخ 28‏‏‏‏/2‏‏‏‏/1400 شورای محترم پول و اعتبار متضمن حذف ماده (11) دستورالعمل مذکور و اعلام ممنوعیت استرداد وثایق تملیکی به مالکان قبلی آن‌ها، به استحضار می‌رساند امکان مسترد نمودن املاک مسکونی به مالکان قبلی آن‌ها بدون برگزاری مزایده در قالب اقاله و تحت شرایط مشخص، در جلسه مورخ 11‏/11‏/1401 شورای پول و اعتبار مطرح و آن شورا با الحاق متن زیر به عنوان ماده (11) و تبصره‌های ذیل آن به «دستورالعمل واگذاری اموال مازاد مؤسسات اعتباری»موافقت نمود.

« ماده 11 – چنانچه ملک مسکونی در ازای مطالبات مؤسسه اعتباری ناشی از اعطا‏/ایجاد تسهیلات و تعهدات، تملک شده است، مؤسسه اعتباری مجاز است در صورت ارایه درخواست کتبی مالک قبلی، ملک مسکونی را در چارچوب شرایط ذیل، در قالب اقاله به وی مسترد نماید:
11 – 1 - ارزش روز ملک مسکونی حداکثر معادل یکصد میلیارد ریال باشد.
11 – 2 -  مالک قبلی در زمان ارائه‌ی درخواست فاقد ملک مسکونی دیگری باشد.
11 – 3 - چنانچه ملک مسکونی در فرآیند تشریفات مزایده قرار داشته باشد، مزایده به اعلام برنده منتهی نشده باشد.
11 – 4 - مالک قبلی یا تسهیلات‌گیرنده‌ای که ملک مسکونی تملک شده وثیقه تسهیلات دریافتی توسط وی بوده، تمامی بدهی خود مشتمل بر، مجموع مانده اصل و سود تسهیلات تأدیه‌نشده‌ای که در ازای آن، ملک مسکونی به تملک مؤسسه اعتباری درآمده و وجه التزام تأخیر تأدیه‌ی دین متعلقه مطابق مصوبات شورای پول و اعتبار، تا تاریخ واگذاری ملک تملک‌شده و سایر هزینه‌های به‌روز شده به تشخیص مؤسسه اعتباری که مؤسسه اعتباری بر اساس اسناد و مدارک مثبته، برای تملک، نگهداری و استرداد ملک مزبور متحمل شده است را حداکثر ظرف مهلت سی روز از تاریخ اعلام مبلغ بدهی توسط مؤسسه اعتباری به وی، نقداً و دفعتاً واحده به مؤسسه اعتباری پرداخت نماید.
11 – 5 -  تمامی دعاوی مطروحه از سوی مالک قبلی یا تسهیلات‌گیرنده‌ای که ملک مسکونی تملک شده وثیقه تسهیلات دریافتی توسط وی بوده، علیه مؤسسه اعتباری در خصوص تسهیلات مربوط یا ملک مسکونی تملک شده، مختومه گردد. همچنین مالک قبلی هم‌زمان با واگذاری ملک مسکونی به وی باید نسبت به تنظیم سند رسمی صلح دعاوی در آتی نسبت به ملک مسکونی مذکور و تسهیلات مربوطه به نفع مؤسسه اعتباری، اقدام و نسخه‌ای از آن را به همراه سایر مدارک و مستندات مربوط به موسسه اعتباری ارایه نماید.  

تبصره 1– در صورت موافقت مؤسسه اعتباری به اقاله‌ی ملک مسکونی به مالک قبلی، مؤسسه اعتباری باید ظرف مهلت دو ماه از تاریخ دریافت درخواست مالک قبلی ملک مسکونی تملک شده، میزان بدهی مالک قبلی یا تسهیلات‌گیرنده‌ای که ملک مسکونی تملک شده وثیقه تسهیلات دریافتی توسط وی بوده، را به صورت مکتوب به نشانی مندرج در درخواست واگذاری، از طریق پست سفارشی به مالک قبلی اعلام نماید.
تبصره ۲‏- در خصوص شرط مقرر در بند (11‏-2)، اقرار(اعلام) رسمی مالک قبلی و پاسخ استعلام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ملاک عمل خواهد بود.
تبصره 3‏- املاک مسکونی که بخشی از آن به صورت تجاری، اداری یا خدماتی در حال استفاده بوده و دارای یک پلاک ثبتی واحد است، مشمول این ماده می‌باشد.
تبصره 4‏- سند واگذاری صرفاً به نام مالک قبلی یا در صورت فوت وی به نام وراث یا قائم مقام قانونی مالک قبلی تنظیم می‌گردد.
تبصره 5‏- تمامی هزینه‌های مرتبط با تنظیم سند واگذاری املاک موضوع این ماده اعم از مالیات، عوارض، حق‌التحریر، حق‌الثبت و سایر هزینه‌های مربوط به عهده مالک قبلی می‌باشد.
تبصره 6‏- هرگاه مؤسسه اعتباری با پرداخت مابه‌التفاوت میزان مطالبات خود و قیمت ملک مسکونی، ملک مذکور را تملک کرده باشد، مالک قبلی موظف است ارزش روز آن سهم از ملک مسکونی که معادل ریالی آن را در زمان تملک ملک مسکونی دریافت نموده، به مؤسسه اعتباری پرداخت نماید.
تبصره 7– مؤسسه اعتباری موظف است، مشخصات املاک مسکونی اقاله شده موضوع این ماده از جمله پلاک ثبتی و سایر مشخصات خاص آن، تاریخ تملک و تاریخ واگذاری املاک مذکور و مبلغ بدهی ملک قبلی یا تسهیلات‌گیرنده‌ای که ملک مسکونی تملک شده وثیقه تسهیلات دریافتی توسط وی بوده، را در یادداشت‌های پیوست صورت‌های مالی مؤسسه اعتباری در سال واگذاری به مالک قبلی افشاء نماید.
تبصره 8‏- اشخاص مشمول شرایط مندرج در این ماده که ملک مسکونی آن‌ها قبل از ابلاغ این ضوابط و در ازای مطالبات مؤسسه اعتباری ناشی از اعطا‏/ایجاد تسهیلات و تعهدات، تملک شده است،‌صرف‌نظر از تاریخ تملک ملک توسط مؤسسه اعتباری، حداکثر شش ماه پس از ابلاغ آن مهلت دارند که درخواست خود را برای اقاله به مؤسسه اعتباری تسلیم نمایند.
تبصره 9‏- مؤسسه اعتباری مکلف است مفاد این ماده را به طریق مقتضی، به مالکان قبلی املاک مسکونی تملک‌شده توسط مؤسسه اعتباری اطلاع دهد.
تبصره 10‏- استرداد املاک مسکونی تملک شده پس از ابلاغ این ضوابط به مالک قبلی و در چارچوب شرایط مقرر در آن، صرفاً تا یک سال پس از تاریخ تملک (تاریخ تنظیم سند انتقال به نام مؤسسه اعتباری) آن املاک مجاز می‌باشد.
تبصره 11‏- بانک مرکزی می‌تواند در ابتدای هر سال، رقم مندرج در بند (11‏-1 ) را معادل نرخ رشد شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی (نرخ تورم اعلامی توسط بانک مرکزی) پس از تصویب در هیأت عامل تعدیل نماید. »

در خاتمه این بخشنامه آمده است، ضمن ایفاد نسخه‌ی اصلاحی «دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد مؤسسات اعتباری» به شرح پیوست و اعلام این که مقتضی است در مقاطع زمانی سه ماهه (پایان هر فصل)، فهرستی از املاک مسکونی مشمول این بخشنامه که به مالکان قبلی آن‌ها مسترد شده، به بانک مرکزی ارسال گردد، خواهشمند است دستور فرمایند، مراتب به قید تسریع و با لحاظ مفاد بخشنامه شماره ١٤٩١٥٣‏‏‏‏‏/96 مورخ 16‏‏‏‏‏/5‏‏‏‏‏/1396 به تمامی واحدهای ذی‌ربط آن بانک‏‏/مؤسسه اعتباری غیربانکی ابلاغ شده و بر حُسن اجرای آن نظارت دقیق به عمل آید.

فرصت قانونی استرداد املاک تملک شده بانکها :

 املاکی که تا قبل از ۱۳ بهمن ۱۴۰۱ به تملک بانک درآمده‌اند، باید حداکثر درخواست خود را تا ۱۳ مردادماه سال ۱۴۰۲ برای اقاله ملک به بانک ارائه دهند اما املاکی که تاریخ تنظیم سند انتقال آنها به بانک بعد از ۱۳ بهمن ۱۴۰۱ است، یک سال برای ارائه درخواست کتبی، مراحل قانونی و تامین وجه مالک قبلی آنها زمان تعیین شده است.

بر اساس این دستورالعمل با هدف مساعدت به افرادی که ملک مسکونی آن‌ها به تملک شبکه بانکی کشور درآمده، موافقت شد: املاک مسکونی یاد شده در صورت ارایه درخواست کتبی مالکان قبلی و موافقت بانک تحت شرایط ذیل به آن‌ها واگذار گردد:

1️ - ارزش روز ملک مسکونی حداکثر معادل یکصد میلیارد ریال باشد.

2️ - مالک قبلی در زمان ارائه درخواست فاقد ملک مسکونی دیگری باشد.

3 -  چنان‌چه فرآیند تشریفات مزایده برای ملک مسکونی در حال انجام باشد، مزایده فروش ملک مسکونی تملک شده، منتهی به اعلام برنده نشده باشد؛ به عبارت دیگر مالک کماکان بانک بوده و فروش نرفته باشد .

----------------------------------------------------------------------------------------------------

از گذشته تاکنون ؛ گاهی مشتریان شبکه‌ی بانکی بنا به دلایلی قادر به بازپرداخت بدهی خود نبوده یا نمی‌باشند. لذا بانک یا مؤسسات اعتباری غیربانکی نیز پس از اتخاذ تمامی روش‌های ممکن از جمله؛ مذاکره و امهال چندباره مطالبات خود، چنانچه موفق به استیفای مطالبات خود نشود، به عنوان وکیل سپرده‌گذاران و در راستای صیانت از منافع عمومی، به عنوان آخرین گام ناگزیر از مراجعه به مراجع قانونی و تملک قهری املاک مسکونی توثیقی می‌باشد. در سالیان پیشین، وفق مصوبات مراجع ذی‌صلاح مربوط این امکان وجود داشت که تحت شرایطی و در صورت درخواست مالکان قبلی و پرداخت تمامی مطالبات مؤسسه اعتباری، با موافقت مؤسسه اعتباری، ملک مسکونی تملک شده به مالک قبلی مسترد گردد. لیکن از اوایل سال 1400، بنا به مصوبه شورای پول و اعتبار مقرر شد تمامی اموال تملک شده شبکه بانکی کشور صرفاً از طریق مزایده واگذار گردد و لذا امکان استرداد املاک تملیکی به مالکان قبلی آن‌ها منتفی گردید. بدین ترتیب مالکان قبلی نیز صرفاً می‌توانستند از طریق شرکت در مزایده، نسبت به تملک مجدد ملک خود اقدام نمایند. پس از ابلاغ مصوبه مذکور، درخواست‌ها و پیشنهادات و نقدهای بسیاری از سوی مراجع مختلف واصل شد که طی آن‌ تقاضا شده بود،‌ تحت شرایطی امکان استرداد املاک مسکونی به مالکان قبلی فراهم گردد. بر این اساس، استرداد املاک تملیکی صرفاً از نوع املاک مسکونی به مالکان قبلی آن‌ها بدون برگزاری مزایده از طریق اقاله، در جلسه مورخ 1401.11.11 شورای پول و اعتبار مطرح و به شرحی که در فوق تشریح شد، به تصویب رسید.  همچنین در پاسخ به این پرسش که چرا شورای محترم پول و اعتبار در سال 1400 استرداد املاک تملیکی به مالکان قبلی را ممنوع اعلام نمود و یا در مصوبه اخیر صرفاً برای برخی از املاک تملیکی، امکان واگذاری به مالکان قبلی را بدون تشریفات مزایده تجویز نموده است، باید گفت که املاک تملیکی جزء دارایی‌های مؤسسات اعتباری محسوب می‌شوند و عموماً نیز با توجه به الزامات و احکام قانونی تجدید ارزیابی شده‌اند و به عبارت دیگر به قیمت روز در صورت‌های مالی مؤسسات اعتباری ثبت شده‌اند. طبیعی است مالکان قبلی زمانی متقاضی استرداد ملک خود در ازای پرداخت نقدی و دفعتاً واحده و کامل بدهی خود می‌باشند که ارزش روز ملک تملک شده بیش از مجموع مبلغ بدهی آن‌ها به مؤسسه اعتباری باشد.  لذا در این شرایط و در صورت واگذاری ملک تملک شده به مالک قبلی نه به ارزش روز آن بلکه در ازای پرداخت تمامی بدهی مالک قبلی مشتمل بر، مجموع مانده اصل و سود تسهیلات تأدیه‌نشده‌ای که در ازای آن، ملک به تملک مؤسسه اعتباری درآمده و وجه التزام تأخیر تأدیه‌ی دین متعلقه مطابق مصوبات شورای پول و اعتبار، تا تاریخ واگذاری ملک تملک‌شده و سایر هزینه‌های به‌روز شده به تشخیص مؤسسه اعتباری که مؤسسه برای تملک، نگهداری و استرداد ملک مزبور متحمل شده است، مؤسسه اعتباری متحمل زیان شده و باید در صورت‌های مالی خود زیان شناسایی نماید.  تحمیل زیان به مؤسسه اعتباری علاوه بر تأثیرگذاری منفی بر منافع سپرده‌گذاران ( به واسطه سود پرداختی بابت سپرده‌های آن‌ها)، دولت ( از بابت مالیات) و سهامداران ( به واسطه سود حاصل از عملکرد مالی مؤسسه اعتباری در دوره مالی)، به مفهوم کاهش حقوق مالکانه آن و به تبع آن تضعیف توان تسهیلات‌دهی مؤسسه اعتباری می‌باشد که در شرایط و مقتضیات فعلی کشور و نیز بانک محور بودن نظام تأمین مالی در کشورمان، فراهم شدن بی‌قید و شرط چنین تمهیدی، مقرون به صلاح و صواب نمی‌باشد. بر همین اساس نیز شورای پول و اعتبار در جلسه اخیر خود، صرفاً با رویکرد حمایتی از برخی افراد که به دلیل عدم ایفای تعهداتشان به مؤسسات اعتباری، تنها ملک مسکونی آن‌ها قهراً به تملک مؤسسات اعتباری درآمده است، مقرر نمود که با لحاظ شرایط و ضوابط خاص، به اشخاص مشمول شرایط احصاء شده مساعدت گردد و ملک مسکونی آن‌ها در ازای پرداخت نقدی و دفعتاً واحده تمامی بدهی ایشان، بدون تشریفات مزایده مسترد شود.